Kiedy podpisuje się umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zawierana jest wówczas, gdy obie strony chcą, aby w przyszłości doszło między nimi do transakcji sprzedaży tej nieruchomości. Może być zawarta jeśli strony w danym momencie nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy sprzedaży. Aby na podstawie umowy przedwstępnej można było skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musi ona być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: kiedy się podpisuje?

Umowę przedwstępną podpisuje się wówczas, gdy w danym momencie nie jest możliwe zrealizowanie transakcji sprzedaży. Niemożliwość ta może wynikać z sytuacji faktycznej lub prawnej – sprzedający może nie mieć jeszcze prawa własności do mieszkania, mieszkanie może jeszcze nie istnieć lub strona kupująca może nie dysponować na razie odpowiednimi środkami. Często na przykład podpisuje się umowę przedwstępną przed uzyskaniem kredytu mieszkaniowego.

Umowę przedwstępną podpisuje się, gdy obie strony są zdecydowane, że w przyszłości chcą zawrzeć ze sobą umowę przyrzeczoną, czyli umowę sprzedaży. Umowa przedwstępna to zwykle umowa dwustronnie zobowiązująca – jedna strona zobowiązuje się w niej do przeniesienia własności mieszkania na drugą stronę, która zobowiązuje się do zapłaty ustalonej ceny i przejęcia nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: forma i skutki

Umowa przedwstępna powinna zawierać dane jednoznacznie wskazujące o jaką nieruchomość chodzi. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, to tylko zachowanie takiej formy dla umowy przedwstępnej będzie uprawniało drugą stronę do skutecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli sprzedaży mieszkania lub jego zakupu. W przypadku niezachowania tej formy może oczywiście dojść do zawarcia przyrzeczonej umowy, nie ma jednak możliwości przymusowego jej zawarcia.

W umowie przedwstępnej sprzedający mieszkanie powinien oświadczyć, że jest jego właścicielem. Poza tym powinien określić, czy nieruchomość stanowi majątek wspólny małżeństwa oraz czy jest na niej ustanowiona hipoteka.

Wykonanie umowy przedwstępnej – umowa przyrzeczona

Zobowiązanie z umowy przedwstępnej powinno być wykonane w terminie w niej wskazanym, a jeśli takiego terminu nie oznaczono – po żądaniu zawarcia umowy zgłoszonym przez drugą stronę. Jeśli umowa przyrzeczona nie została zawarta w ciągu roku od takiego żądania, to zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygasa.

W umowie przedwstępnej dobrze jest opisać sytuacje, w których niepodpisanie umowy ostatecznej nie pociągnie za sobą negatywnych konsekwencji dla strony, która odstępuje od zawarcia umowy sprzedaży. Na przykład w przypadku, gdy kupujący nie otrzyma kredytu na zakup nieruchomości, będzie mógł wycofać się z transakcji bez żadnych sankcji.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: zaliczka lub zadatek

W umowie przedwstępnej można ustalić zaliczkę lub zadatek na rzecz zawarcia umowy przyrzeczonej. Zaliczka wpłacona przez kupującego ma ten skutek, że przy zawarciu umowy przyrzeczonej zaliczana jest na poczet ceny mieszkania, natomiast w razie gdy strony nie zdecydują się zawrzeć umowy – jest zwracana. Zadatek również jest zasadniczo zaliczany na poczet należności z tytułu umowy sprzedaży, inny jest jednak skutek w razie odmowy zawarcia umowy przez drugą stronę. Jeśli odmawia jej zawarcia strona, która wpłaciła zadatek, to druga strona może go zachować. Natomiast w przypadku gdy zawarcia transakcji odmówi właściciel mieszkania – druga strona może domagać się zapłaty podwójnej kwoty wpłaconego zadatku.

W przypadku, gdy z winy jednej ze stron nie doszło do ostatecznej sprzedaży nieruchomości, druga strona może żądać odszkodowania lub dochodzić podpisania przyrzeczonej umowy.

Dochodzenie odszkodowania jest możliwe także w przypadku, gdy umowa przedwstępna nie miała formy aktu notarialnego, natomiast nie można wtedy wyegzekwować zawarcia umowy ostatecznej.

Koszty aktu notarialnego

Taksa notarialna przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wynosi połowę normalnej opłaty za akt notarialny sprzedaży nieruchomości, tak samo tylko połowę płaci się przy umowie ostatecznej. W związku z tym w sumie, jeśli dojdą do skutku obie umowy, koszt notariusza wyniesie tyle samo, co w przypadku jednej umowy sprzedaży nieruchomości.

• Home staging pozwoli przygotować mieszkanie na sprzedaż. Mieszkanie musi być zadbane i odpowiednio udekorowane.
• Sprzedawanie mieszkania wiąże się z pewnymi zasadami. Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, licz się z podatkiem.
• Zakup mieszkania wymaga zapłacenia podatku. Zobacz, jaki jest jego koszt.
• Podatek od kupna mieszkania może wynosić nawet kilkaset złotych. Warto go wcześniej obliczyć.
• Kaucja na mieszkanie obowiązuje przy umowie najmu. Jest to rodzaj zabezpieczenia w umowie dla właściciela.
• Zanim wynajmiesz mieszkanie, powinieneś się zabezpieczyć. Koniecznie sporządź umowę.