Jak obliczyć należny podatek od sprzedaży nieruchomości?

Obowiązek podatkowy w sytuacji sprzedaży nieruchomości wygląda inaczej w zależności od tego, czy sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 lat od daty jego wybudowania czy zakupu, czy też sprzedajemy je w ramach działania przedsiębiorstwa, czy jako osoby prywatne. Zapłaty podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkania można uniknąć.

Podatek od sprzedaży nieruchomości: umowa cywilnoprawna

W sytuacji, gdy nie sprzedajemy mieszkania jako firma tylko jako osoba prywatna, nie jesteśmy zobowiązani naliczenia podatku VAT do jego wartości. Wówczas obowiązek podatkowy ciąży na stronie kupującej, a jego wysokość wynosi 2%. Wynika to z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To kupujący musi zgodnie ze stanem faktycznym wyliczyć podatek. Jeśli nie uwzględni ceny rynkowej, tylko zaniży wartość mieszkania, może narazić się na kontrolę urzędu skarbowego.

Podatek od sprzedaży nieruchomości: podatek od dochodu osób fizycznych

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych jesteśmy jednak zobowiązani, w razie sprzedaży nieruchomości, a więc uzyskania przychodu, zapłacić podatek. Obowiązek rozliczenia z US przypada na dany rok podatkowy, w którym rozliczamy się z naszych dochodów. Wynosi on 19% dochodu, czyli kwoty uzyskanej ze sprzedaży, pomniejszonej o koszty uzyskania tego przychodu. Można je powiększyć o kwoty poczynionych na daną nieruchomość nakładów, koszty te należy odpowiednio udokumentować za pomocą faktur VAT.

Warto też mieć na uwadze przepisy regulujące ulgi podatkowe od sprzedaży nieruchomości. Jeśli dochód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, czyli zakup innego mieszkania, wówczas kwota ta zwolniona będzie od konieczności zapłaty podatku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od nabycia

Jeśli jednak sprzedajemy mieszkanie po upływie 5 lat od ich wybudowania lub zakupu, wówczas nie musimy płacić z tego tytułu wspomnianego podatku. Trzeba pamiętać, że okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie. Jeśli termin ten upłynął – wówczas jesteśmy zwolnieni z obowiązku zapłaty podatku, nie musimy też uwzględniać tego faktu w deklaracji podatkowej.

• Najemca nieruchomości ma obowiązek rozliczenia się z urzędem skarbowym. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych reguluje zasady uiszczania podatku od wynajmu nieruchomości.
• Jeśli sprzedawca nieruchomości nie jest płatnikiem VAT, obrót mieszkaniami będzie dla niego korzystniejszy. Podatek od czynności cywilnoprawnych (zbycia nieruchomości) wyniesie wówczas 2%.
• Przy zakupie mieszkania na kredyt powstaje kolejny obowiązek podatkowy. Gdy w momencie zapłaty podatku od kupna mieszkania kwota hipoteki jest nieznana, opłata wynosi 19 zł.
• 8 lub 23% podatku VAT płaci developer. Podatek od zakupu mieszkania z rynku pierwotnego nie dotyczy nabywcy lokalu.