Formalności do budowy domu: warunki zabudowy, mapa geodezyjna, zgłoszenie budowy

Etapem poprzedzającym budowę domu jest dopełnienie formalności. Jest to konieczny element, przez musi przejść każdy, kto chce wybudować dom zgodnie z przepisami prawa. W 2015 roku zrezygnowano z pozwoleń na budowę, ale jako inwestorzy w dalszym ciągu powinniśmy złożyć wniosek o warunki zabudowy, wnioski o warunki przyłączy, posiadać projekt i dziennik budowy.

Przed rozpoczęciem budowy należy złożyć wnioski w urzędzie gminy, otrzymać od geodety mapę do celów projektowych i oddać projekt do adaptacji. Następnie należy uzyskać warunki techniczne przyłączy, złożyć zgłoszenie o planowanej budowie i odebrać dziennik budowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy działki

Zanim zakupimy projekt powinniśmy zorientować się czy i jaki dom możemy wybudować na naszej działce. W tym celu musimy uzyskać informacje z urzędu gminy na temat tego, czy dla określonego terenu został opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MZRP).

Jeżeli gmina posiada MZPR sprawa będzie prostsza a proces załatwiania formalności budowlanych krótszy. Na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiemy się jakie kryteria powinien spełniać nasz dom, czy działka zlokalizowana jest na obszarze przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej oraz w jaki sposób zaplanowano zagospodarowanie gruntów, które znajdują się w sąsiedztwie naszej działki. Kwestia warunków jakie powinien spełniać budynek może być opisana bardziej ogólnie lub szczegółowo, wszystko zależy od danej gminy. Kryteria obejmują zwykle kąt nachylenia dachu, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej i linię zabudowy.

W przypadku, gdy dla danego terenu nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musimy wystąpić go urzędu gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. W takim wniosku załączamy informacje o tym, jaki dom chcemy wybudować. Formularz wniosku pobieramy z urzędu gminy i własnoręcznie wypełniamy. Znajdują się tam informacje dotyczące, m.in. powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji, geometrii dachu i linii zabudowy. Jeżeli budowa będzie wspólną inwestycją dwóch osób, wniosek o wydanie warunków zabudowy powinien być podpisany przez obie te osoby. Do wniosku należy dołączyć mapę do celów projektowych. Decyzja powinna zostać wydana w czasie od jednego do trzech miesięcy.

Mapa do celów projektowych

Mapa do celów projektowych jest wydawana przez geodetę. Można ją uzyskać w Wydziale Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego lub Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Zostaje opracowana w skali 1:500 i ma dokładnie zaznaczoną lokalizację działki. Mapa musi być aktualna. Najlepiej zgłosić się po nią tuż przed złożeniem wniosku w urzędzie. Oczekiwanie na wydanie mapy geodezyjnej trwa od 4 do 6 tygodni.

Projekt domu

Projekt domu warto zakupić dopiero w chwili, gdy warunki zabudowy zostały już ustalone. Wszystkie parametry potrzebne do wypełnienia wniosku, można znaleźć w szczegółowym opisie projektu na stronie internetowej. Projekt możemy kupić gotowy (opcja tańsza) lub indywidualny (opcja droższa). Zakupiony projekt należy oddać do adaptacji do lokalnych warunków. Poza czterema kopiami projektu inwestor będzie potrzebował również wydanych warunków zabudowy, mapy do celów projektowych, a w przypadku zakupionego gotowego projektu także zgody na dokonywanie zmian w projekcie budynku. Na mapie do celów projektowych architekt umieszcza m.in. usytuowanie domu, dojazdy i dojścia do budynku.

Charakterystyka energetyczna oraz przyłącza wodno-kanalizacyjne i gazowe

Do warunków lokalnych, poza projektem domu, musi być też dostosowana charakterystyka energetyczna. Taki projekt zawiera wszelkie informacje i wskaźniki energetyczne budynku, m.in. zapotrzebowanie na energię w celu ogrzania wody, ogrzewania mieszkania i wentylacji.

Jeżeli na naszej działce nie ma doprowadzonych przyłączy powinniśmy złożyć również wnioski o techniczne warunki przyłączy wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych i gazowych we właściwych przedsiębiorstwach – gazowni, elektrowni i wodociągach. We wniosku o przyłączenie do sieci wodociągowej/kanalizacyjnej podajemy m.in. informację na temat rodzaju odprowadzanych ścieków, liczby osób zamieszkałych w domu i charakterystykę zużycia wody. Wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej zawiera m.in. przewidywane roczne zapotrzebowanie na paliwo gazowe i typ budynku. Załączniki oraz opłaty za wydanie warunków zależne są od przedsiębiorstwa.

Pozwolenie na budowę domu

Dotąd przed rozpoczęciem budowy należało zdobyć pozwolenie na budowę. W 2015 roku rząd przyjął projekt zmian w prawie budowlanym. Zgodnie z tymi zmianami wprowadzono m.in. rezygnację z pozwoleń. Po załatwieniu wszystkich powyższych formalności wystarczy złożyć w Starostwie Powiatowym na Wydziale Architektury i Budownictwa dokument, w którym zgłosimy budowę. Do zgłoszenia należy dołączyć m.in. 4 egzemplarze projektu budowlanego po adaptacji, oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i warunki zabudowy.

Dziennik budowy domu

Rozpoczynając budowę, nie możemy zapomnieć o obowiązku posiadania dziennika budowy. Taki dziennik uzyskiwany jest w Starostwie Powiatowym. Dziennik budowy powinien być zarejestrowany i ostemplowany. Prowadzi go kierownik budowy. Ostatnim formalnym elementem jest umieszczenie przez kierownika budowy tablicy informacyjnej na budowie. Na tablicy znajdują się informacje m.in. o tym kto jest inwestorem i kierownikiem budowy.