Co to jest umowa przyrzeczona?

Zawarcie umowy przyrzeczonej jest konsekwencją istnienia między stronami umowy przedwstępnej, czyli przyrzeczenia zawarcia, w określonej przyszłości, umowy o konkretnej treści. Umowa taka może dotyczyć np. sprzedaży samochodu czy mieszkania.

Umowa przyrzeczona: co to jest?

Kodeks cywilny dopuszcza możliwość zawarcia umowy przedwstępnej, czyli umowy, w której strony zobowiązują się, że w przyszłości zawrą ze sobą właściwą umowę o określonej treści. Ta właściwa umowa to właśnie umowa przyrzeczona. Mówi o niej art. 389 KC (pełny tekst kodeksu cywilnego dostępny tutaj). Możliwe jest np. podpisanie umowy stwierdzającej, że nieruchomość zostanie sprzedana jednej stronie umowy przez drugą w ciągu roku.

Umowa ta może zobowiązywać do określonego działania albo obie strony, albo jedną z nich. Może więc stwierdzać, że jedna strona jest zobowiązana sprzedać nieruchomość, a druga za nią zapłacić, lub jedynie zobowiązać jedną stronę do jej sprzedania. Jest to ważne o tyle, że jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie dobrowolnie wykonana, to można żądać jej przymusowego wykonania tylko od tej strony umowy, która w umowie przedwstępnej zobowiązała się do określonego działania.

Umowa przyrzeczona: kiedy się ją zawiera?

Umowę przedwstępną zawiera się zwykle wtedy, gdy na drodze do zawarcia umowy właściwej stoją tymczasowe przeszkody. Mogą to być przeszkody prawne – jedna strona nie ma jeszcze prawa własności danej nieruchomości, albo przeszkody faktyczne – druga strona może nie posiadać aktualnie wystarczających środków finansowych na jej zakup. W sytuacji jednak, gdy obie strony są zgodne co do tego, że chcą zawrzeć ze sobą w przyszłości umowę o konkretnej treści, zawarcie umowy przedwstępnej jest korzystne – właśnie ze względu na możliwość żądania wykonania umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązuje obie strony do tego, by dążyły do zrealizowania w przyszłości umowy przyrzeczonej, a więc np. jedna strona musi dokonać rzeczywistych starań w celu np. nabycia rzeczy, która ma być przedmiotem umowy przyrzeczonej, druga strona natomiast musi starać się np. o zgromadzenie środków na jej zakup.

Zawarcie umowy przedwstępnej ma sens, jeśli istnieje pewien okres jej obowiązywania. W umowie tej określa się więc termin, w jakim umowa przyrzeczona ma być zawarta. Jeśli nie wyznaczono terminu, to umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie, w którym zażąda tego druga strona, jeśli jest ona uprawniona do tego żądania. Jeśli termin taki nie został wyznaczony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej – umowa ta wygasa i nie daje już prawa do żądania wykonania jej postanowień.

Niewykonanie umowy przyrzeczonej: skutek

Skutek niezawarcia umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie zależy od formy zawarcia umowy. Roszczenie o jej zawarcie, czyli przymus zawarcia tej umowy, jest możliwe wtedy, gdy forma umowy przedwstępnej spełnia warunki, jakie są wymagane dla formy umowy przyrzeczonej. Jeśli forma ta nie została zachowana – występuje jedynie odpowiedzialność odszkodowawcza. Jeśli więc strony chcą sobie zapewnić możliwość żądania zawarcia tej umowy, to umowę przedwstępną w sprawie sprzedaży nieruchomości powinny zawrzeć w formie aktu notarialnego, ponieważ taka forma jest wymagana dla samej sprzedaży, czyli umowy przyrzeczonej.